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[介绍]
2016年2月17日契税法，“图彦图语”推送第一篇文章契税法。截至目前，已推送文章180余篇，主要围绕土地资源（房地产、矿产资源）理论、法规、政策和现实问题。为办好《土舆》，欢迎大家踊跃提问、探讨国土资源（房地产、矿产资源）的理论、法规、政策和现实问题。意见稿可发送至邮箱jhonxw@sina.com。问题可在留言区留言或发送至投稿邮箱。
房产税影响巨大，一直是社会关注的热点话题。不过，开征房产税的前提是《房产税法》的颁布。
十二届全国人大五次会议新闻发言人傅莹3月4日表示，加快推进房地产税立法、适时推进改革已列入本届全国人大常委会五年立法规划。委员会。不过，2017年，全国人大常委会并没有安排审议房地产税法草案。这意味着，本届全国人大任期内不会出台房地产税法。
为了更好地了解房产税的相关知识，厘清相关问题，探索房产税征收路径，今天，我们重温一下2月份发表的《房产税如何征收（房产税）》一文2016 年25 日？ 》。
房产税（不动产税）如何征收？
研究开征房产税（房产税），我国的房产税制应进行整体设计，整合并减轻取得和转让环节的税负，增加保留环节的税负，鼓励通过市场交易优化配置房地产，促进土地资源有效利用，破除土地管理工作的制度障碍。
1. 房地产税及房地产税制
房地产税（realestatetax）是人类社会最古老的税种之一。房地产税一直是各国税制的重要组成部分。虽然不同国家和地区有不同的名称，例如，有的称之为“房地产税”或“房产税”。有的称其为“房产税”、“地方税”、“差饷”等，但一般是按照房地产价值或租金价值的一定比例向房地产所有者或使用者征收的税款。
世界各国的房地产税制一般包括三类：对房地产转让交易征税、对房地产的占有和使用征税、对房地产转让收益征税。在OECD国家，房地产税占GDP的比重一直保持在2%左右。房地产税作为美国地方政府的主要税种，约占地方财政总收入的29%，约占地方税收总收入的75%。大多数国家的经验表明，通过对房地产取得、保留、转让以及收益等各个环节征税，房地产税可以有效发挥增加收入、公平分配和调节经济的三大功能。其中，对所有权环节征收的房地产税一般是房地产税制中的重要税种。
新中国成立后，特别是改革开放以来，我国房地产税制也经历了多次改革。到1994年，基本建立了以流转税和所得税为主要税种的复合税制，适应了分税制财政体制改革的要求。对房地产的取得、保留、交易征税的房地产税制度初步形成。在这个体系中，与房地产相关的主要有10个：城镇土地使用税、房产税、城市房产税，属于保留环节的税种（其中城镇土地使用税于1988年1月开始实施） ，以城市土地为征税对象，按土地面积和地点定额征收，免税范围较广；个人住宅房地产一般不征收房产税。以房屋为征税对象，以房屋的税余值或租金收入为计税依据，向业主征收，征收范围限于城镇商品房。房产税的征收范围仅限于中华人民共和国境内的外籍人士、外国企业和外商投资企业拥有的房产税和城市房产。有两种计税依据和税率。非出租房产按照标准房价征收，年税率为1.2%；出租房产按租金收入征税，年税率为12%）；耕地占用土地税属于征用过程一部分的税费；契税、营业税、印花税、土地增值税、企业所得税和个人所得税是转让过程中的一部分税种。
随着社会主义市场经济的发展和土地有偿使用制度改革的深入，特别是国家“两个最严”制度和“实施节约优先战略”的相继提出，我国土地有偿使用制度存在明显短板。现行的房地产税制度。首先，土地持有过程中税负很轻，住宅建筑基本不征税。对少数单位和个人大量占用、浪费住宅物业缺乏经济限制，不利于节约利用土地资源；二是土地流转过程中整体税率过高。契税、营业税、印花税、土地增值税、所得税、城建税、教育费附加等税费较多，占房价的20%-30%。这客观上限制了房地产的交易流量和市场优化配置，人为加剧了房地产市场的供需矛盾。
二、我国房地产税制改革方向
对所有权环节征收房产税绝不是简单增加一个税种，而是应该对现行房产税制度进行梳理和改革，建立适应我国资源和国情的新的房产税制度。应根据国情确定；在坚持财政原则、效率原则和公平原则的基础上，对现行房地产税制度进行明确和改革。整体构建流转税制，进行制度改革：在保留环节，将原来的土地使用税、房产税、城市房产税等并入从价房产税或不动产税。遗产税，税率提高，税收覆盖面扩大；在流通环节，整合税种，降低总体税率，减少流转税。通过房地产税制改革，增加所有权环节税负，减轻取得、转让环节税负，促进房地产更多通过市场交易流转，优化资源配置和提高利用效率，缓解解决房地产市场供需矛盾，同时更多地发挥房地产所有权环节的作用。税收具有增加地方政府财政收入、减少对土地出让收入依赖的功能。
3.澄清两个问题
（一）土地公有制是否成为房产税征收的障碍？
有人指出，房产税是财产税的一种。我国的土地制度是公有制。居民购买的商品房只有房屋所有权和70年土地使用权，但没有土地所有权。房产税，即财产税的一种，是向土地使用者征收的。理论上没有意义。事实上，这种观点是片面的。我国实行土地公有制，土地使用权可以与所有权分离并依法转让。 《物权法》明确规定，土地使用权作为用益物权，属于财产权的一种。因此，虽然我国实行土地公有制，城市土地所有权属于国家，但土地使用权也是私有财产。购房者同时拥有房屋所有权和土地使用权，两者都是购房者的私有财产。公共土地有可能征收财产税。矛盾已经解决，开征房产税不存在理论上的障碍。
（2）土地出让金和房产税是否可以替代？
有人提出，土地出让金与房产税存在替代关系。已缴纳房产转让费的，不再征收房产税，或者征收房产税后取消土地出让金。这种观点混淆了价格和税收之间的关系。既缺乏理论基础，又缺乏实践可能性。对政府、消费者、开发商都没有好处，也没有可行性。
首先，土地出让金（地价）和房产税是两个不同的类别。其理论基础、征收依据、征收标准、调整目的、功能等都不同。两者需要相互配合，不能相互替代。土地出让金（地价）是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格。是指土地使用权的交易价格。它是借助土地市场的平等竞争，通过土地使用权交易来实现的。价格取决于土地市场的供求关系。解决土地市场配置和产权交换交易问题，是政府作为土地所有者征收的土地使用权转让价格。税收是凭借国家权力征收的，用于补偿政府提供未经选择的普遍服务。解决了政府对公民普遍提供服务无选择的补偿问题和政府服务“搭便车”的问题。具体来说，房地产税（realestatetax）是政府向使用或占用房地产的业主征收的一种费用，用于补偿政府提供非选择性普遍服务。目的是在土地资源市场配置的基础上提高土地保有水平。成本，促进集约利用，解决收入再分配问题。
其次，从政府角度来看，开征房产税、取消土地出让金，肯定会增加土地保留成本。但如果取消出让制度和土地出让金，就意味着土地使用权没有价格，不能交易。当然，如果市场在配置土地资源中不能发挥决定性作用，政府该如何配置土地资源呢？是基于恩惠、关系还是政府官员的情绪？这不又回到了计划经济时期的自由分配土地制度吗？如果政府无偿划拨土地，就意味着土地不属于财产，使用者不能将其作为资产转让或抵押，更不能计算和征收房产税。
第三，从消费者的角度来看，如果购房者只是想减少一次性付款总额，可以通过银行抵押贷款来实现，不需要通过税收来实现。
最后，从开发商的角度来看：如果土地供应和交易不受限制，没有一次性缴纳土地出让金，似乎就很好。但如果真的不需要一次性缴纳土地出让金，开发商如何拿到呢？哪里可以获得土地？是靠实力还是靠关系？会不会出现土地垄断在少数人手中，或者土地滥用、浪费的情况？开发商当然非常愿意分期支付土地出让金，因为这样可以减轻前期投资的负担和压力，降低开发成本。但如果改变现行的游戏规则，土地是无价的，土地融资就不能用了。或许很多开发商担心的不一定是资金来源，更重要的是土地来源。
我国的土地所有权制度与许多西方国家有很大不同。西方的私人和企业可以拥有土地所有权。购买房屋时，买家无需向国家缴纳转让费，但必须向业主缴纳土地价格。在我国，国家是城市土地。业主自然要向国家缴纳土地使用权出让金。事实上，香港和西方国家也必须向土地拥有者支付一次性地价，然后购房者每年还必须缴纳房地产税或差饷。如果房产税（房产税）真的可以代替转让费，那我们就不需要开店了。我们只需要建立一个全国性的货物配送中心，根据单位和个人的需要，免费配送包括住房在内的货物，然后国家对其征税。这是显而易见的。这是非常荒谬的。
4、房产税如何征收？
(一)立法
征收房产税需要对房产保留和转让环节的税种进行梳理整合，减少转让环节的税种和税负，整合保留环节的税种征收房产税。按照依法纳税的原则，须履行全国人民代表大会和相关税法的相关立法程序。修改或废止，同时颁布《房地产税法》，这是征收房地产税的基本前提。按照全国人大立法程序，本届全国人大不可能审议通过《房地产税法》。何时出台取决于下一届全国人民代表大会的立法安排。
（二）明确征收范围和方式
房地产税一般按照房地产价格或租金价值的一定比例征收。这取决于不动产登记制度和评估制度。如何征收？增量还是存量？会推出第一套、第二套、还是第三套？
仅征收增量幅度过小，达不到征收房产税的目的，还会造成不公平；仅对第二套及以上套税涉及如何识别第一套和第二套等复杂问题，如每套的位置、面积、价格等，目前的登记制度和计量很难解决如此复杂的税收计算方法。
考虑到房产税是地方税，简化的计算和征收思路可以转化为：无论房产数量多少，均对所有房产征收房产税。按房地产评估价格的一定比例征收，由房地产所在地税务机关每年征收一次；同时，考虑解决低收入群体负担，户籍所在地政府可以每年向全体居民发放一定的税收补贴或优惠券。优点是简单易实现：不需要要求住房信息全国联网，不需要区分不同面积的公寓。无房或拥有小房子的人可以享受补贴盈余。对一般住房家庭的补贴可以在应纳的房产税中扣除。大户型、多房户超出部分补贴需自行承担。
（三）完善不动产登记制度，掌握不动产产权信息，为房产税征收提供产权依据。
（四）技术和人员准备。征收房地产税涉及对数亿房地产的价值进行定期评估。需要研究大量适合应税房地产估价的估价技术和方法，如基准地价修正法、房屋重置价值修正法等，还涉及到相应估价专业人员的准备， ETC。
标签： #契税法
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