摘要：成本全部由银行、政府和中介机构承担。
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撰写者|张银银
此次，境外炒房客在重庆购房有一个独特的特点。他们主要购买高层“豪宅”。当然，这种奢侈在北京上海深圳算不了什么，至少价格不算什么，只有一万多两万。
其中，非常有趣的一点是，之前不太火爆的重庆大户型，突然变成了连菜贩子都知道的高端地产产品。不过，朝天门最贵的莱佛士据说要卖4万到5万元，但淡马锡能坚持到最后才开业。史诗级还没有准备好被你发射。
然后，你实际上可以用一只手的手指就知道哪些项目正在被热炒。开发商没有给“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）广告费，因此张银银停止了工资扣税是什么意思的广告。
不管怎样，这次重庆房地产市场热钱集中的地区也就那么几个。具体来说，有十几二十处房产。为什么是工资扣税是什么意思他们，因为这个区域比较热门，因为比较稀缺，而且因为质量比较高。这个想法似乎是正确的。
一、关于重庆买房的误区
正如“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）过去多次说过的那样，重庆的房屋租金收益率远高于北上广深，性价比极高。当然，北京和上海的投资者考虑的都是资产溢价，资产溢价很容易翻倍，所以谁在乎租金。
但这样的逻辑短期内真的能在重庆实现吗？
下面谈谈本次房产税及监管的因素。首先说一下重庆的房子与其他地方不同的特点。
一些重庆本地人可能已经习惯了，但外地游客来到重庆，通常会立刻发现，重庆的房屋容积率太高了。但这并不意味着重庆新建物业绿化较差。事实上，即使重庆的公共租赁住房绿化率与一些城市相比，仍然还算不错。整个城市绿化率高，位居全国前列，这是重庆的优势。
同时，我们也要面对现实，重庆的高端住宅和优质活动板房的比例并不高。至于这个好不好，就看你自己了。
很多外地人不知道，重庆城市住宅用地的土地使用年限远低于全国其他地区的70年，只有50年，而商业（有些公寓实际上是商业用地）甚至只有40年。事实上，重庆不少房地产项目拿地需要很长时间。尤其是一些大型项目，从多年前卖地到建房，已经有好几年甚至十几年的时间了。土地使用期限届满后怎么办？始终隐藏着危险和焦虑。
经过这样的计算，你就会知道，重庆的房价其实是被低估的。
还有一个误区。外界总喜欢说重庆主城区按套餐定价。你可能以为你从一些中介机构看到的重庆房价就是房价。抱歉，大多数都不是。你看重庆历年的购房合同，公寓的价格、建筑面积都写着。房地产顾问热衷于谈论建筑价格。听起来价格很低，所以赶紧买吧。
开发商到处宣传、传播的价格，其实主要是底价。老一辈人确实还有谈套餐价格的传统，但年轻人的思维和具体情况已经跟上了国家的步伐。
至于那些不给黄先生面子的开发商，我立即希望他们不要再说套餐了，与全国保持一致。其实，真的没什么。无非就是扎实落实既成事实，为补涨创造更好的氛围。
2、重庆100万的房子一年炒的费用在10万以上
是时候说说重庆炒房的成本了。
“三不” 单户商品房、高档住宅成交单价低于主城九区近两年新建商品房成交均价3倍的，征税税率为0.5%； 3次（含）4次以下税率为1%； 4倍（含）以上金额，税率为1.2%。
税率也不是太高。但如果每年都要交的话，想想就有点后怕。如果你的手被烫了几年，房价涨幅不够，你奋斗几年赚了点小钱就会觉得很不开心。
当然，这可能会催生专门帮助打假工作、代理缴纳个人税、代理缴纳社保、代理注册公司等中介机构等业务。这可能最终导致取消对非本地居民首套房征收房产税的调整方式。
这种担忧是否成立，取决于重庆官方认定“有没有工作”“有没有企业”以缴纳社保、企业实际经营情况和纳税情况为核心标准。如果洞太大，随便解释或者让水漏出来，很快就会被看穿。
目前，网上已经开始流传重庆主城各区“三无”购房者的具体认定。据说最严的区不仅要求社保，房子卖掉后还要继续缴纳房产税。如果是这样的话，那就太棒了。当然，从网上流传的信息来看，大部分地区的要求并不算太严格。既然已经实施了，作为副业的避税其实就是明年的事情了。话虽如此，明年是否有必要对“三无”首套房征收房产税还不确定。情况每天都在变化。
今天，我们先从严酷的开始吧。
如果您在最热地区工作，则必须缴纳6个月或1年的社保。如果以重庆现行最低社会工资折扣40%作为社保基数，加上中介费，外地“三无”的炒房客必须证明自己在重庆“有工作”至少需要花费1万元左右，甚至更多。
平均工资每年都在上涨，这很麻烦。有人说，既然买了房子，就可以选择在重庆落户，尤其是买比较大的房子。落户重庆的要求并不高。问题是，他们都是专门来这里投资的。如果他们真的把户口迁到重庆，未来其他城市会怎样？尤其是北京、上海的人，是多么舍不得放弃自己的家业啊！
当然，对于非北上深的人来说，转学到重庆也是一个解决办法。这是以后的事了，现在就不多说了。
我们继续算一下在重庆投资房产的其他成本。机票、吃住等费用为3000元。您可以只购买一趟。成本并不高。来几次的话就更多了。
“三无”炒房客在重庆买房，就是利用财务杠杆。应该说，对于打算炒房的人来说，很多资金都是有成本的，所以年利率在5%左右。第一年有各种费用和契税。算一下2万元吧。如果一套房子按100万元计算，第一年的资金成本就是7万元。
外国人可能不知道，在重庆买房还有一个特点。想要得到所谓的折扣价或者团购价，需要通过看房机构（团购公司），并缴纳几千到一万到一万不等的团购费。这种潜规则在一些城市确实存在。在重庆比较常见，不需要这笔费用的房地产项目很少。
假设这笔费用为10,000 元。
综上所述，外地炒房客在重庆购买价值100万元的房子，第一年需要的成本约为1万元+3000元+7万元+1万元=9.3万元。是的，成本全部由银行、政府和中介机构承担。如果多买几套，就可以降低成本。哈哈，你得有钱啊！
目前，重庆热点地区的房子确实上涨了20%、30%，但这些新买的房子能马上卖掉吗？显然这是不可能的。即使可以做到，也会产生新的税收成本和旅行费用。那么，即使正好一年后立即出售，成本也会增加到10个点以上，也就是10万多元。
如果正好两年后出售，成本至少会增加6万到7万元，所以总共支付的成本至少有16或17个点。如果再拖下去，它就会变得越来越毛。你自己掂量一下吧。
3、目前炒房热点的重庆平层地区如何卖房？
外地的朋友可能不明白，在重庆目前最热的江北嘴、照母山等两江四岸，虽然重庆的房价不低，但优质学区房的概念就有点假了。重庆所谓最好的中小学基本不在这些地方。
房产顾问可能会骗你，重庆八中渝北校区、江北嘴西牛棚巴川中学。 “杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）将为所有外国朋友免费讲解：
渝北区八中新校区确实如此，但沙坪坝区可能永远不想完全失去八中。对了，渝北的重庆八中好像2017年就要全面招生了。除了八中，渝北好像没有多少好学校了；
至于江北嘴西牛棚的巴川中学，我还真不知道什么时候能竣工。而且其最优秀的初中和国际高中在铜梁已经有十多年了。现在辛欧鹏说要在重庆开办巴川中学分校，多听听就习惯了。
所以，重庆三北地区所谓的学区房理念确实不好。重庆本地人不一定需要给孩子买这些地方。
至于牛叉的大户型，现在重庆的有钱人也是自己买的，遵循“三无”，以后可能就不需要买你的二手房了。那么新富们呢？是的，还是有的，但不要以为重庆像上海、北京。没有可比性。
此外，重庆虽然在高考优势上无法与北京、上海、天津相比，但与全国相比还是有优势的。
2016年，张银银亲戚的孩子获得了重庆某区科学第一名。然后张银银计算了2016年重庆理科“预批+一本书”的录取率（录取数/参考数，注意不是报考人数），因为有些人放弃考试，实际上没有与参考学生竞争的时间更长），高达近22%。
这一结果震惊了“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）。
提前批下来的基本上都是比较好的普通大学和军校，所以也应该理解为好大学。也就是说，相比很多省份，重庆的高考压力要小很多，学区房本身的压力也显得较小。
最终的结果是，如果在上述地区投资房产的“三无”人群不来重庆生活和工作，这些房子会卖给谁呢？可能是下一波炒房者和真正的富人。
如今，房产税是对“三无”的首套房征收。您认为下一波炒房者会愿意立即接管房产吗？即使他继续乐观，重庆拥有全国最大的新房供应量，所以他可能想先买一套新房。
其实看数据就知道，无论是在重庆主城区还是都市圈（主城区+城市开发区，还是在重庆），二手房的比例都非常低。整个重庆（包括渝东南、渝东北）。这和纽约、纽约、纽约不同。北京和上海这样的市场有着根本的不同。
重庆主城区面积3000万平方米，重庆年销售量40至5000万平方米，主城区在建面积数亿平方米。重庆有多少套房子？过去10年左右，重庆盖了多少房子？天啊，居然有文章可以计算。你自己去看看吧。历史上主城区大概有400万间房屋。顺便说一句，重庆主城九区建成或在建的公共租赁住房大概超过40万套。重庆主城区每年新增商品住房约30万套。
如果算上农民和外来人口，重庆主城九个区的人口刚刚超过800万，至少官方是这么说的。即使是一千万，我其实也觉得真的有一千万人。人多，但有些人并不需要在主城买房。重庆是全国人口老龄化程度最高的城市之一，每年流入主城区的人口最多也只有20万左右。
大量新房卖不出去，更不用说二手房了。你应该知道为什么重庆不是以二手房为主。重庆二手房成交比例低，恰恰说明有一大批人通过投资房产并没有赚到多少钱。流通率太低，很难卖！
昨天（1月16日）张银银表示，有的朋友挣扎了好几年才摆脱，而有的朋友还没有摆脱。
4. 重庆市政府主动提出
无论如何，他们中很少有人真正亏损。重庆主城区30万辆的年销量以及整个重庆近50万辆的销量几乎每年都位居全国第一，由此可见一斑。一切都必须按照正常的节奏进行。市场不赚钱，但也有好处。
至于为什么近几个月这么多人涌向重庆？往年的中介、开发商、投资人都有各自的议程。第一波新来者感觉轮到重庆资产紧缺，黄先生退休了。那么不仅让当地民众人心惶惶，也让那些蠢蠢欲动的“三无”们也跟着高涨起来。大家在一起玩得很开心，聚会两周后就冻僵了。
“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）又讲述了一个老故事。重庆一套价值20万以上的公寓（最近涨了一点），大部分天然气都没有通，租金能上千元。你在北京的房子据说要几百万，实际上房租才几千。
较高的租金回报率也意味着投资重庆的独立屋（最好是小户型）和公寓没有风险。只要位置不太差，周边有明确的租户需求，这种资产配置还是相当划算的。
当然，对于想要赚快钱的人来说，这笔收入可能显得无趣。而且也不知道以后怎么卖。所以，他们一赶到重庆，就拥有了大房子。只要重庆的房价不像2013年至2015年期间那样真正下跌，就可以安全地摊薄资金成本并获得一点利润。
只是需要一些时间。
此外，没有任何变量。众所周知，一刀切的管理和限购限贷未必是最好的解决办法。当我们别无选择时，我们必须这样做。关键是增加供给或者通过市场手段进行调节。比如北京、上海、深圳，土地供应与人口吸引力相比明显不足。除非多次增加土地供应，也能提高容积率，增加住房供应，否则不可能稳定房价。
暂时收紧控制只能产生暂时的效果。一旦稍有松动或预计大幅上涨，都无法阻止此类城市房价的暴涨。
严格来说，重庆目前的调控还涉及行政手段。但外地对“三无”人群首套征收房产税的做法，实际上更多的是市场（价格杠杆）调节。也就是说，重庆没有限制，但是在一线城市就完全限制了。
有钱的话可以买，但是对不起，你有“三无”，所以要交税。至于因“三无”暂停第二套房抵押贷款，则没什么可说的。它侵犯了当地人和当地工人的居住权，所以抵押贷款被暂停也就不足为奇了。
最值得关注的是土地供应。近一年来，多庆主城区面积下降明显，但总量仍居全国第一。好消息是土地单价正在上涨。如果未来的话，当然我主要说的是2018年以后，重庆官方打算适当提高房价，如果没有外界干扰的话，还会有一些戏。
故事如何变化取决于未来。只是这一次，要等这么久才卖，而且还只赚到了微薄的利润，实在是有点让人恼火。
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