海外嘉实基金(海外嘉实基金今日净值)

2014年至2015年，“轻资产”模式开始萌芽。海外嘉实基金。 2016年，各商业地产集团共新推出26个轻资产项目。 “轻资产”甚至开始玩起了花样，比如万科海外嘉实基金的“小炒股”、大悦城海外嘉实基金的卖股换轻、绿城集团的地产建工机构等。

如今，这股轻风渐盛，吹进了有些沉闷的工业地产围城，有望主导下一波竞争的主旋律。

什么是轻资产海外嘉实基金？ “轻资产”战略的核心是充分利用外部资源，减少自身投资，将自身资源集中到产业链的高利润阶段，提高企业的盈利能力。简单来说，就是用小事成就大事。

2014年，朗诗启动“轻资产、利润多元化”战略转型，充分利用现有技术、品牌和管理能力，大力开展轻资产项目的委托开发和小股交易，拓展业务范围。绿色地产领地。

2015年初，万达启动了轻资产转型，转向以租赁为主的模式。万达商业地产宣布与光大控股旗下光大安石、嘉实基金、四川信托、快钱公司签署投资框架协议。四家机构今明两年将首批投资约240亿元人民币。万达对外表示，这标志着万达“轻资产”商业地产模式的正式启动。

2016年8月，大悦城地产宣布出售其持有的标的公司49%股权，包括北京西单大悦城、上海大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、北京中粮广场、中粮部分持有置地广场6个综合体地产项目（原安定门项目）权益，总价93亿元。

2016年底，银河控股集团提出“十三五”发展战略规划，确认银河商业板块转变角色、实现独立发展，并将轻资产模式作为未来主要发展方向。

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双重因素叠加导致“轻资产”路径增多

房地产企业的“轻资产”路径越来越多元化。除了万科、朗诗、绿城、华润等房企外，万达、亿达、远洋、保利、泛海、龙湖、世茂地产等企业近两年也相继提出轻资产战略转型。

一向以资本密集为特点的房地产企业为何突然变得“轻资产”？这种变化的根本原因是什么？

业内人士分析，“土地成本上升，成本居高不下，政策从严，利润率逐年下降。这种形势倒逼房地产企业发展多元化业务，寻找新的盈利点，而轻资产业务正是其中之一。房地产企业的“轻资产”路径虽然内容不同，但都指向同一个目标，那就是提高房地产企业的整体利润。 ”

轻资产路径一：出售项目“去重去轻”

作为第一代主流房地产开发商的代表，万达是最早从住宅销售为主的开发模式转向商业为主的控股模式的企业或公司之一。就商业开发体量和控股规模而言，万达无疑是一头重磅大象。且不说刚刚出售的13个文旅城市和77家酒店，仅以截至7月26日已开业的205个万达广场计算，已是全球最大的商业地产持有者。万达几乎已将“重”资产卖光。在中国可以产生负债的项目，成为名副其实的商业服务管理运营商。

就万达广场而言，过去的转型是海外嘉实基金产品形态的演变；最大的转型举措当然是把文旅城和酒店出售给融创和富力。近年来，万达进行了大量海外投资，包括文化娱乐、商业地产等。 2017年5月以来，万达海外项目融资受到影响，这也不可避免地影响了内地项目。

一方面，万达广场开发投资推出新模式。

主要有两种类型。一是合作方出钱，万达负责规划、设计、建设、招商和运营管理。比较有代表性的是与中信信托、民生信托的合作。最近闹得沸沸扬扬的万达又要出售核心资产了。事实上，万达广场建成后将移交给投资者。另一种是合作方提供土地或部分投资，由万达负责规划设计、投资建设、招商和运营管理。比较有代表性的就是北京槐芳万达广场。这是建在集体土地上的万达广场。

据万达集团2017年上半年情况通报，上半年新开项目14个，其中轻资产万达广场9个；新开发万达广场26个，均为轻资产项目。

随着国内投资市场的恶化，抛售国内项目的不仅仅是万达商业。近年来，房地产大亨也纷纷变卖资产，移居海外。 2017年6月26日，SOHO中国以35.73亿元出售上海虹口SOHO。不到10天后，又宣布整体出售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目。潘石屹表示，中国房产的租金回报率并不高，未来的发展方向可能是轻资产。

轻资产路径二：开发商降低拿地比例

对于房地产开发企业来说，拿地并不容易，但拿地需要更加谨慎，自有资金投入较少，资金周转速度较快。一些开发商手中的土地已经过多。尽管采取了减少、放缓建设开发等措施，但这些土地仍在不断转化为房地产市场的待售产品，目前其增速超过了交易量的恢复速度。

2013年，世茂股份大举拿地，土地总投资150亿元，规划总建筑面积301万平方米，创近年来最高。 2013年，作为大规模拿地的一年，世茂股份也交出了不错的销售业绩。 2013年，世茂实现合同额130.05亿元，合同面积97.93万平方米，同比增长53%。 2013年之后，世茂股份做出了2015年不再征地的决定，并于2016年放慢了征地步伐。对于不征地的行为，世茂股份表示，“基于其“根据自身的发展阶段和全国房地产市场的情况，这是由于有意减少土地收购规模。”

“自主开发阶段”是指专注于商业项目的开发，以避免与世茂地产的竞争。同时，还承接了世茂地产旗下的前海、南昌等商业项目。随着世茂股份的“让步”，世茂集团商住平台的定位更加清晰。然而，近年来，持有世茂股份58.92%的世茂地产的销售额并没有大幅增长。土地储备曾经被很多企业视为核心竞争力因素，如今却变得越来越不重要，甚至在市场低迷时期被视为沉重的负担。

轻资产路径三：合作发展、强强联合

深耕房地产，很多时候我们争夺的不仅仅是持有资金的能力和高杠杆预付款，而是善于利用资源和表现出色的能力。上海，这个全国地产商、兵家必争之地，CP组合悄然走红。开发商联手并非偶然。高地价、房价上涨、急需离开等因素，迫使开发商联手。反观苏州市场，万科+碧桂园、旭辉+绿地、旭辉+恒基、首开+龙湖、泰禾+华发等纷纷强强联手。其中，旭辉+恒基已是第三次合作，从恒基水景花园、恒基徐汇城到甪直项目，频频联手在苏州开发住宅项目。

近两年，中国房地产行业掀起了并购浪潮。万科、朗诗、金地、招商地产等都在探索小盘交易。

“如果做不到这一点，我们宁愿不接手，因为无论是产品还是销售，任何一端出现问题都可能损害朗诗的品牌。如果纳入我们的交易体系，朗诗的房产和设备就会被拿走。”结束了，这也是后期维护绿色家园的必要条件。” 2017年7月18日，在朗诗首份企业社会责任报告发布会上，朗诗集团董事局主席兼首席执行官田明表示。

在产品差异化带来溢价提升的前提下，朗诗还提出轻资产战略，大力开展合作开发、小股交易、委托开发等不同类型的业务模式，在以下领域持续发展：城市更新及资产运营。努力工作。

（朗诗南门绿郡效果图）

以朗诗地产运营的苏州项目南门绿郡为例。小盘交易确实是一个很好的发展机会。对于拥有绿色建筑技术和团队优势的朗诗来说，这种模式或许是当前房地产格局下的一个不错的发展之路。

除了南门绿郡外，位于高铁新城的朗诗蔚蓝广场商业综合体也是朗诗小股交易的一个例子。该项目由苏州高铁新城朗诗置业有限公司开发建设，该公司由苏州高铁新城与朗诗集团共同投资设立。包括酒店式公寓、商业、社区服务中心、农贸市场、超市、市民活动广场等。朗诗采用小股交易模式与其他房企合作，取长补短，通过产出管理提高项目回报，从而提高净资产收益率。这也为朗诗苏州的成长打开了空间。

“轻资产”是房地产未来发展趋势：轻重并重，“以轻去重”

照明是未来行业的主流方向，让企业“以轻除重”。轻资产使得这些房地产企业能够克服资金壁垒和拿地门槛，获得市场份额。那么，如何实现轻资产运营呢？分析人士认为，为了实现轻资产运营，企业需要对整个供应链拥有强有力的控制力。对此，万达集团、万科集团等房地产龙头企业没有任何问题。问题在于，并不是每家房地产企业都有能力掌控产业链。

纵观当前中国商业地产，轻资产模式发展已是大势所趋。从2014-2015年的萌芽崛起，到2016年，各商业地产集团纷纷加入轻资产转型的行列，轻资产项目数量逐年增加。尽管各大运营商各自的轻资产模式仍处于探索和调整阶段，但不少轻资产项目已陆续上马，这在一定程度上体现了行业不断努力探索新的发展模式。

无论是重资产还是轻资产，都是企业根据自身情况做出的理性甚至阶段性选择。没有优劣之分。适合自己的才是最好的。

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